בקשת צו מניעה כנגד עבודות מקרקעין בטענה של פגמים בהיתר בנייה

כידוע, כ-94% משטחי המדינה הם מקרקעין אשר מצויים בבעלות המדינה, ומנוהלים באמצעות זרוע של השלטון - מנהל מקרקעי ישראל. לכן, כאשר קבלן או חברה כלשהי מעוניינים לבצע עבודות של בנייה ותשתית בשטח משטחים אלו, עליהם לקבל את האישורים המתאימים. למדינה, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, יש מוסדות רבים אשר עוסקים בהקצאת הקרקעות למטרות השונות - במיוחד לבנייה.

יש לכם שאלה?

פורום תכנון ובניה | היתרי בניה
פורום מיסוי מקרקעין

המקרקעין בישראל הוא משאב מוגבל, כלומר אינו אינסופי. אי לכך, ולצורך הסדרת פעולת כלל המוסדות וההתנהלות בקרקעות ישראל, נחקק בשנת 1965 חוק התכנון והבנייה. בין המוסדות האחראים על הסדרת הפעילות בקרקעות בישראל יש היררכיה מסוימת כאשר קיימת ועדה ארצית לתכנון ובנייה, ומתחתיה ועדות מחוזיות, אזוריות ומקומיות.

צו מניעה להפסקת עבודות

מדינת ישראל הגישה לבית המשפט בקשה למתן צו מניעה כנגד חברה במטרה להפסיק עבודות בקרקע מסוימת במרכז הארץ. הבקשה התבססה על סעיפים 239 ו-246 לחוק התכנון והבנייה לפיהם לבית המשפט סמכות לתת צו מניעה למקרקעין בהם נעשו פעולות בנייה או שימוש בשטח, בסטייה מהיתר שניתן, או ללא היתר. זאת, גם כאשר העבודה נעשתה תוך כדי עבירה על החוק לפי סעיף 204 לו (בנייה ללא היתר או בניגוד להיתר קיים) ובטרם הוגש כתב אישום בגינה.

בית המשפט מצא כי כדי להעניק צו מניעה להפסקת ביצוע העבודות משמעו, עליו להשתכנע שהעבודות במקרקעין היו ללא היתר ו/או בסטייה מהיתר קיים. בין הצדדים לא הייתה מחלוקת על כך שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באותו אזור העניקה לחברה היתר בנייה, והעבודות המבוצעות במקרקעין היו לפי היתר זה. מכאן, שבית המשפט כדי להעניק את צו המניעה נדרש להשתכנע שההיתר בטל או צריך להיות מבוטל, או שהפעולות שבוצעו בשטח היו פעולות שבוצעו ללא היתר.

בטלות יחסית, מהי?

במשפט הישראלי קיימת דוקטרינה של "בטלות יחסית" למעשים של רשויות מנהליות. לפיה, כאשר לא כל פגם במעשה של הרשות (כמו מתן היתר) מביא לבטלותו של המעשה בכלל, אלא ניתן יהיה לבטלו בחלקו ולתקנו. אם הפגם יהיה חמור ומהותי כמובן שניתן יהיה לבטל את המעשה המנהלי לחלוטין. לכן, אם ההיתר במקרה דנן פגום עד כדי כך שיש לבטלו, ייתן בית המשפט את צו המניעה. לצורך כך, עליו לבדוק את תקינות המעשה של הרשות (המכונה המעשה המנהלי) והמדינה אשר טוענת כנגדו היא זו שצריכה להוכיח את הפגמים שבו. תוך כדי כך, ישים בית המשפט ליבו לכך שהנזק שבמתן הצווים לחברה הפועלת מכוח היתר הוא גדול וחמור.

במקרה דנן המדינה טענה, כי בהיתר המדובר נפלו ארבעה פגמים אשר מביאם לבטלותו:

1. ההיתר סוטה מהלכה אשר הוציא בית המשפט העליון לפיה מתן היתר בנייה והיתר שימוש חורג במשולב הוא פסול ומבטל את ההליך כולו.
2. לא התקבלו האישורים המתאימים, מאחר שהמקרקעין הם קרקע חקלאית ולא קרקע לבנייה, ולשם כך נדרש אישור לשימוש חורג.
3. ההיתר ניתן לאחר שהוגש ערר על החלטת הועדה המקומית לתת אותו.
4. ההיתר מנוגד לדרישות התחבורה באזור.

בית המשפט דן בטענות המדינה וקבע כי לא היה להן כל בסיס. מהראיות עלה כי ההיתר ניתן לפני הגשת הערר, הוא תאם את המצב התכנוני של המקרקעין, ולא היה מנוגד לדרישות התחבורה (המדינה לא הוכיחה זאת וזה גם לא נכון לאור עדויות מהנדס התחבורה). המקום הוכשר כדי שייבנה עליו מבנה של מותג מסחרי ותעשייתי, והוכח שהשטח מיועד לשימוש כזה.

כמו כן, נקבע כי לא חלה במקרה דנן הלכת העליון לתחולתה טענה המדינה ובית המשפט קבע כי למדינה הייתה טעות בפרשנות החוק. החברה אף הצהירה כי לא התכוונה לעשות כל שימוש חורג במבנה והמדינה לא הוכיחה כוונות אחרות. לכן, הוחלט כי ההיתר הונפק כדין ולא היה בו פגם אשר הצדיק את בטלותו. בית המשפט הדגיש כי ההיתר לא סתר את התכנית החלה על המקרקעין. בקשת המדינה נדחתה.

לסיכום, כאשר גוף טוען כנגד תקינותו של מעשה מנהלי דוגמת היתר בנייה, יהיה עליו להוכיח את טענותיו וגם אם יוכיחן, אין הדבר מבטיח בטלות של המעשה המנהלי, אם ניתן יהיה לבטלו באופן חלקי או לתקנו וכדומה.