לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, כל שותף במקרקעין רשאי לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין בכל עת. לפי סעיף 39(א) הדרך הראשונה והמועדפת לפירוק השיתוף היא חלוקה בעין. על פי חלוקה זו, כל אחד מבעלי המקרקעין יקבל את חלקו היחסי בקרקע. עם זאת, עולה שאלה – מה קורה כאשר חלק מהמקרקעין מופקעים על ידי המדינה, ורוב החלק המופקע דווקא מצוי בחלקם של חלק מהבעלים בלבד? הפרשה הנידונה עסקה בכך.


יש לך שאלות?

פורום פירוק שיתוף

פורום מיסוי מקרקעין

פורום מקרקעין


בפרשה זו הוגשה תביעה לפירוק שיתוף בעין של מקרקעין. על פי עובדות כתב התביעה, בעלי המקרקעין הותיר לתובעים חלק בלתי מסוים מן הקרקע (1/8 מהקרקע לכל אחד), כאשר את החלקים שנותרו מכר לאחרים. התברר כי האחרים העבירו את זכויותיהם במקרקעין לבני משפחתם, הנתבעים בהליך זה. בעלי הזכויות האחרים, ובפרט הנתבעים 2-1, בנו בקרקע האמורה את בתיהם.

 

עם הזמן, חלק מהמקרקעין הופקעו לטובת המועצה המקומית כפר קמא, והתובעים הגישו תביעה לקבלת צו מניעה אשר יורה על הנתבעים להפסיק עם בניית בתיהם על הקרקע, וזאת על מנת שיוכלו לבצע חלוקה בעין של הקרקע שנותרה. לדבריהם, לאחר שהופקעה הקרקע נותרו בידיהם מקרקעין הקטנים מ-1/8 השטח שנותר, והם ביקשו לבצע חלוקה מחדש של הקרקע לאור מציאות זו. כפי שצוין בפסק הדין, התובעים הוסיפו כי "המשך ביצוע העבודות ע"י הנתבעות [...]יחבל בכל סיכוי להגיע להסכם פירוק שיתוף צודק ויעיל, בו ישקלו מכלול השיקולים המתחייבים עפ"י חוק המקרקעין". בית המשפט הוציא צו מניעה זמני האוסר על המשך הבנייה, ובהליך זה התכנס על מנת לדון בתביעה העיקרית – פירוק השיתוף בעין במקרקעין.


הנתבעים 2-1 בהליך זה טענו כי נערך כבר תשריט חלוקה מחייב בעבר, אשר קיבל תוקף על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. מטבע הדברים, לפי תשריט זה שטחיהם של הנתבעים 2-1 גדול יותר, היות ומשטח זה המקרקעין לא הופקעו. בעניין זה, התובעים טענו כי התשריט המדובר נעדר תוקף, וזאת משום שלתשריט לא צורף הסכם כלשהו וכי הוא נעדר חתימותיהם.


האם בית המשפט הורה על חלוקת המקרקעין בין הצדדים?


בית המשפט ציין כי ברור ש"לתשריט חלוקה יש לכל היותר מעמד חוזי בלבד. אין בתשריט החלוקה בטרם נרשם כדין בלשכת רישום המקרקעין, כדי להוות משום זכות קניינית במקרקעין". מעבר לכך, נקבע כי "גם אם הוועדה המקומית הסתמכה על תשריט זה כתוכנית חלוקה, הרי שהוועדה המקומית אינה עוסקת בקביעות קנייניות ובקביעת זכויות קנייניות של מי מהצדדים", וכי התשריט הוא הסכם אובליגטורי הנעדר תוקף ללא החתימות עליו.


בית המשפט ציין כי במקרה זה אין חולק על כך שלכל אחד מהתובעים חלק בלתי מסוים במקרקעין, בשיעור של 1/8 מהשטח שנותר, כך שכל אחד מהתובעים היה זכאי בפועל ל-911 מ"ר. למרות זאת, ולאחר ההפקעה, השטח שנותר לאחד התובעים, למשל, הוא 474 מ"ר בלבד, וזאת בעוד לנתבעות 2-1 הוקצה שטח של 1,202 מ"ר. לאור כך, נקבע כי לתשריט אודותיו טענו הנתבעות2-1 אין תוקף מחייב כלפי התובעים, וכי "רשאים היו התובעים להגיש את הבקשה לפירוק שיתוף".

 

בית המשפט קיבל את התשריט הראשון שהכין מומחה בית המשפט, תוך שהכניס בו שינויים, וזאת "על מנת למזער את הפגיעה בקניינם של הנתבעים 3 ו- 4". בסיום דבריו, בית המשפט ציין כי תוכנית חלוקה שנקבעה בפסק הדין כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה.