תביעה בגין ליקויי בניה בבית משותף

לנציגות בית משותף תפקידים וסמכויות שהוקנו לה בחוק, לרבות דאגה להחזקה וניהול תקין של הבניין. על כן, בתביעות של כלל דיריי הבניין המשותף שמופנות כלפי גורם חיצוני בנושא של החזקת הנכס, לנציגות הבניין סמכות לייצג את כל הדיירים. דוגמא לתביעה שכזו ניתן לראות בפסק הדין דנא.

יש לכם שאלה?
פורום ליקויי בניה | בדק בית | תביעות קבלנים
פורום מקרקעין - נדל"ן
פורום בתים משותפים | תביעות למפקחת
פורום סכסוכי שכנים


במקרה זה, בית המשפט דן בתביעה בעניין ליקוי בנייה. סכום התביעה עמד על 1,463,076 ₪ והיווה את עלות תיקוני הליקויים. התביעה הוגשה על ידי נציגות הבית המשותף של בניין רב קומות בהרצליה. לפי כתב התביעה, בשנת 1996 התגלו ליקויי בנייה שעיקר ביטויים היה בתחום החיפוי והאיטום. התביעה הופנתה כנגד עשרה נתבעים שונים, להם יוחסו היבטים של אחריות לכשלים שהתגלו. בין הנתבעים היו יזמי הפרויקט הקבלני, בעלי המגרש עליו הוקם הבניין, קבלן העבודה ומנהלי החברות השונות.

המחלוקת בין הצדדים נסבה על היקף עלויות תיקון הליקויים שהתגלו וכן באשר לשאלת חלוקת האחריות בין הנתבעים השונים, שהכחישו את שיוחס להם. כל אחד מהצדדים תמך את טענותיו בחוות דעת מומחה.

כמו כן, הנתבעים העלו טענת סף, לפיה הנציגות לא הייתה מוסמכת על פי דין לייצג את התובעים בתביעתם. זאת עקב ההלכה המשפטית שקובעת שתביעות מסוג זה תוגשנה על ידי הדיירים באופן פרטני. לדידם, הנציגות אף לא הציגה כתב הסמכה כנדרש.

בדיקת טענת הסף

השופטת חילקה את הדיון למספר חלקים. ראשית, נבדקה טענת הסף כפי שהועלתה על ידי הנתבעים. טענה זו נדחתה על ידי השופטת בשל העובדה שההליך המשפטי נועד לאפשר את החזקתו התקינה של הבניין. עניין זה היה מצוי בתחום סמכותה המשפטית של הנציגות, כפי שנקבע בסעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ולכן, הטענה נדחתה.

היקף עלות התיקונים

שנית, נבדק היקף עלות התיקונים שנדרשו. בשאלה זו, המחלוקת בין הצדדים התמקדה בתקינות ואיכות עבודות החיפוי והאיטום בבניין. השופטת פירטה את עיקר עובדות הפרשה: הבניין החל להיבנות בשנת 1996. שיווק הדירות נעשה במקביל, כאשר מסירתן לתובעים נעשתה החל משנת 1997. בסוף שנה זו, ובתחילת שנת 1998, החלה נשירה של אריחי שיש שחיפו את מעטפת הבניין.

בעקבות האירוע, בוצע בסוף שנת 1998 עיגון מתקן לאריחי החיפוי לפי מפרט טכני שהוסכם על הצדדים. שיטת הביצוע כללה עיגון מחדש של האריחים באמצעות קדיחת שני חורים בכל יחידת ציפוי והחדרת עוגנים. לכאורה, הם צופו באופן שהבטיח מניעת חלודה. אולם, בסוף שנת 2000, נטען שזוהתה נפילתו של אריח נוסף.

אירוע זה הוכחש על ידי הנתבעים. מנגד, התובעים טענו שהיו אינדיקציות שלימדו על כך שעבודות העיגון לא הביאו לפתרון מלא של בעיית החיפוי. התובעים הסתמכו על חוות דעת מומחים שונים בטענתם. השופטת קיבלה חוות דעת אלו וקבעה שהתובעים הוכיחו את תביעתם בחלק שהתייחס לליקויי הבנייה. משכך, היא עברה לדון בשאלת חלוקת האחריות.

חלוקת האחריות

השופטת קבעה שלא הייתה מחלוקת באשר לאחריותה של חברת הקבלן שביצעה את עבודות הבנייה. לגבי החברה שיזמה את הפרויקט, נקבע שאחריותה לליקויים נוצרה מכוח השתתפותה בעבודות הבנייה; חתימתה על מפרט המכר; מעורבותה הפעילה במשא ומתן וכן בשל הודאתה בכתב התביעה בדבר אחריותה להקמת הבניין.

התובעים טענו שגם בעלי המגרש עליו הוקם הבניין היו אחראיים לליקויים. זאת מכוח חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, כמוכרי דירות בעסקת הקומבינציה. אולם, השופטת דחתה טענה זו וקבעה שאחריותם של נתבעים אלו לא הוכחה. התובעים אף ביקשו לייחס למנהלי החברות הנתבעות אחריות אישית בשל רשלנות אישית, חוסר תום לב, הטעייה והפרת חובה חקוקה. בנושא זה, השופטת פסקה שרשלנות הנתבעים התמצתה בביצוע לקוי של האיטום במהלך התיקונים. בהתנהגות זו לא היה בה כדי לבסס קביעות בדבר קיומה של תרמית או הטעייה שעלו לכדי חיוב באחריות אישית של מנהלי החברה. על כן, התביעה בדבר חבותם האישית של הנתבעים נדחתה.