ערעור על הכרעת שמאי מכריע על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

כאשר שווי נכס מקרקעין עולה בעקבות אישור תוכנית מתאר, מתן היתר לשימוש חורג אומתן הקלה אחרת, בעל הנכס מחויב בתשלום היטל השבחה. חובה זו מוטלת עליו על ידי ועדת התכנון המקומית, מכוח הוראות חוק התכנון והבנייה. על מנת לחשב את שווי ההשבחה, נעזרים בשמאי שמכיר את שוק הנדל"ן. לכל אחד מהצדדים – בעל הנכס וועדת התכנון - יש זכות ערעור על החלטת השמאי בעניין גובה ההיטל שנקבע. דוגמא לדיון בנושא ניתן לראות בפסק הדין דנא.

יש לכם שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין

פורום מקרקעין

במקרה זה, הוגש ערעור על החלטת שמאי מכריע מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965. לטענת המערערת, הועדה המקומית לתכנון ובנייה באשדוד, השמאי קבע את שווי היטל ההשבחה תוך התעלמות מתוכנית המתאר האחרונה שחלה על המקרקעין, ערב מכירתו. בנוסף, נטען כי השמאי קבע את שווי השוק מבלי להתחשב בעובדה שמוכרת המקרקעין המשיבה הייתה עוסק מורשה. כלומר, היא חבה בתשלום מע"מ. 

מנגד, המשיבה טענה שתוכנית המתאר שחלה על המקרקעין ערב מכירתו לא השביחה את הנכס. זאת לעומת התוכנית שהייתה בתוקף לפני כן. לחלופין, נטען שגם לו הייתה השבחה, היא הייתה זניחה. כך או כך, לדעת המשיבה לא היה מדובר בסוגיה משפטית שהצריכה את התערבות בית המשפט, אשר לא שם עצמו במקום השמאי. באשר לאי הכללת המע"מ בחישוב שווי השוק, המשיבה טענה שעל פי ההלכה בסוגיה זו, רכיב זה לא נכלל בחישוב.

דיון והכרעה - בית המשפט קובע כי השמאי יינמק את קביעותיו

בפתח הדיון, השופטת ציינה שקביעת שווי ההשבחה של הנכס נעשית בדרך של חישוב העלאת ערך המקרקעין, בעקבות פעולה של רשות התכנון והבנייה. הודגש כי בחישוב היטל השבחה יש לקחת בחשבון רק עליית מחיר בעלת קשר סיבתי ישיר לפעולת התכנון המשביחה. במסגרת החישוב, מעריכים את הקרקע פעם אחת ביום אישור התוכנית, ופעם שנייה בהתאם לזכויות במקרקעין במידה שהתוכנית לא אושרה.

ההפרש בין ערכים אלו משקף את שווי ההשבחה, בהתאם למחיר השוק. על כן, במידה שהתוכנית שחלה על המקרקעין ערב מכירתם לא השביחה את הנכס, לא נוצר הפרש מחירים. השופטת ציינה כי יתכן שתוכנית המתאר לא הביאה להשבחת הנכס, אך השמאי נדרש לנמק קביעה זו. מאחר שבהחלטתו לא ניתן כל נימוק לשלילת ההשבחה, מסקנתו עמדה בסימן שאלה ולא ניתן היה לבחון האם היה מדובר בהחלטה ראויה או לא. לכן, השופטת הורתה לשמאי לנמק את החלטתו ובכך קיבלה את חלקו הראשון של הערעור.

באשר למחלוקת השנייה, בדבר אי הכללת המע"מ בחישוב שווי השוק, השופטת החליטה לקבל את הערעור. נטען כי בסוגיה זו לא הייתה הלכה פסוקה, אלא רק כתיבה אקדמאית אותה אימצו באי כוח הצדדים, כל אחד בהתאם לטענותיו. לפי גישה אחת, מרכיב המע"מ מהווה מס על גבי מס, ובהיעדר קביעה מפורשת אין מקום לגבות רכיב זה. מנגד, על פי הגישה השנייה, מחיר השוק מושפע ממילא משחקנים מסוימים החבים בתשלום מע"מ או גבייתו. קרי, העוסקים המורשים, שמהווים רוב בשוק הנדל"ן.

על כן, השחקנים הפרטיים מתחרים על המקרקעין בהתאם למחיר הסופי שכולל מע"מ, גם כאשר אינם מחויבים בתשלום רכיב זה. כאמור, לגישת השמאי, השוק לא כולל את המע"מ בחישוביו. אולם, לדעת השופטת, היה על השמאי לכלול רכיב זה בשווי הכולל. זאת בהתאם לעמדה לפיה בשוק משוכלל הקונה בוחר את העסקה בהתאם למחירה ולא אם תונפק לבסוף חשבונית מס או לא. כלומר, בשוק מתוחכם המחיר הוא שנקבע ראשון ואם יש חיוב במע"מ, הוא יורד מהשווי ולא מתווסף לו, כל עוד הצדדים לא סיכמו אחרת מראש. לאור האמור לעיל, השופטת קבעה שיכולת השמאי להעריך שומה בשוק הנדל"ן לא הייתה יכולה להתבסס על הנחה מובנית והיה ראוי לבחון עסקאות דומות בהתאם למחיר הסופי ששולם על ידי העוסק המורשה או האדם הפרטי. משכך, הערעור בעניין זה התקבל והשמאי חויב לחשב את ההשבחה כולל מע"מ.