רכישת דירה יכולה להיות באמצעות סיוע של מתווך נדל"ן. לא אחת, מתווכים חוששים מאי תשלום דמי התיווך וזאת - למשל - כאשר הלקוח מתקשר באופן פרטי עם בעל הנכס ו"סוגר עסקה" ללא המתווך. מחלוקות אלה מונחות פעמים רבות לפתחן של הערכאות המשפטיות. בית המשפט נדרש, בתביעות כגון דא, לבחון האם המתווך היה "הגורם היעיל" אשר קישר בין הרוכש לבין המוכר, אם לאו. להלן דוגמא למקרה כאמור.
יש לכם שאלה?
פורום רכישת דירה | מכירות דירה
התובעת, מתווכת במקצועה ובעלת משרד תיווך, טענה בהליך זה כי במסגרת עסקה לרכישת דירה היא התקשרה עם הנתבעת והאחרונה הוחתמה על ידה על טופס הזמנת שירות תיווך. לטענתה, בטופס זה הנתבעת התחייבה לשלם לה 2% משווי הנכס שאותו תרכוש בתיווכה. התובעת טענה כי היא זו אשר הובילה את הנתבעת לנכס שאותו רכשה בפועל, וכי היא זו שהפגישה בין הנתבעת לבין בעל הנכס.
בהמשך לכך, התובעת ציינה כי אף רצתה לתאם מפגש בו תיכנס הנתבעת לבקר בתוך הנכס עצמו, ולא תביט על הנכס מבחוץ כפי שקרה במפגש הראשון, אך הנתבעת הודיעה לתובעת כי היא אינה מעוניינת בנכס. בפועל, טענה המתווכת, התברר לה כי הנתבעת פנתה ישירות אל בעל הנכס וסיכמה על רכישתו, וזאת ללא ששילמה את דמי התיווך.
התובעת, בתביעתה זו, ביקשה מבית המשפט להורות על הנתבעת לשלם את דמי התיווך המוסכמים. יש לציין כי התובעת הודתה בכך שטעתה ברישום כתובת הנכס בטופס ההזמנה, אך למען הוכחת גירסתה ציינה והראתה כי בצידי הכתובת השגויה המצוייה בטופס הרישום היו מצויינים גם פרטי מוכר הנכס בכתובת הנכונה.
הנתבעת, מאידך, טענה כי הנכס אותו רכשה לא הופיע כאחד משני הנכסים המופיעים במסמך טופס הזמנת השירות. מעבר לכך, הנתבעת טענה כי הגיעה אל בעל הנכס בכוחות עצמה וללא סיוע כלל מצידה של התובעת. למען צידוד בעמדתה זו, הנתבעת הציגה את המודעה במקומון "שלוש פלוס" לגבי הנכס שרכשה. בצד המודעה אף הופיע בכתב ידה הכיתוב "235" המציין את מחיר הנכס שסוכם עליו עם הבעלים (235,000 דולרים). הנתבעת גם צירפה פלט של פירוט השיחות היוצאות של טלפון ביתה, לפיו אכן הנתבעת התקשרה פעמיים אל בעל הנכס בכוחות עצמה.
ההכרעה
לפי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן:"החוק"), מתווך זכאי לדמי תיווך רק בהתקיימות שלושה תנאים מצטברים: אם הוא בעל רישיון לפי החוק, אם הוא מילא אחר דרישות סעיף 9 לחוק (הזמנה בכתב) ואם הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. בית המשפט קבע כי לא הייתה מחלוקת על כך שהתנאי הראשון התקיים, וזאת משום שהתובעת בעלת רישיון תיווך על פי החוק.
על פי התנאי השני האמור, התובעת הייתה צריכה להחתים את הנתבעת על הזמנה בכתב אשר הייתה אמורה לכלול על פי החוק את כל הפרטים אותם קבע שר המשפטים בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, וביניהם תאור הנכס נשוא פעולת התיווך. במקרה זה, הייתה אי התאמה מהותית בין כתובת הנכס בפועל, שלום צעידי 11 פנית רח' עותמי ברחובות, לבין הכתובת הרשומה בטופס ההזמנה "שלום עותמי 11". בפועל, קיים בית בכתובת השגויה הרשומה בטופס ההזמנה, אך אין זה הבית שאותו רכשה הנתבעת.
בית המשפט ציין כי דרישת תיאור הנכס "אינה דווקנית ומגמת הפסיקה היא שלא להקפיד בקנאות על מילוי כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות". עם זאת, בית המשפט הכריע כי במקרה זה יש נפקות לכתובת השגויה המופיעה בטופס הזמנת שירות התיווך, שכן הנתבעת הטילה ספק לגבי כך שהתובעת אכן קישרה בינה לבין בעל הנכס (כאמור, באמצעות הבאת פלט השיחות של הטלפון שברשותה ובאמצעות הבאת הידיעון בו הופיעה מודעת מכירת הנכס).
בית המשפט ציין כי תכלית החוק הייתה להשליט סדר "באנדרלמוסיה ששררה בתחום התיווך". במקרה זה, "הצגת כתובת שגויה בטופס ההזמנה, שעה שמטבעם של דברים, לציבור הקונים מוצגות מספר רב של דירות, לעיתים על ידי גורמים רבים ולעיתים באופן עצמאי, איננה מקיימת תכלית זו". במקרה זה הנתבעת אף קיימה קשר מקדים עם בעל הנכס עוד טרם שחתמה על טופס הזמנת השירות. לפיכך, בית המשפט קבע כי הוא התרשם מגרסת הנתבעת כי היא מהימנה, וכי התובעת לא הייתה "הגורם היעיל" אשר הביא למימוש העסקה בין הנתבעת לבין בעל הנכס. לפיכך, בית המשפט דחה את התביעה וחייב את התובעת בהוצאותיה המשפטיות של הנתבעת בסך 3,500 שקלים.
.jpg)
