רכישת דירה או בית קרקע מלווה בדרך כלל בחשיבה מרובה, וזאת בייחוד היות והמחיר שיש לשלם עבור קנייתם הוא גבוה מאוד. לעתים, הצדדים בוחרים לערוך הסכם מקדים ("זיכרון דברים"), הסכם אשר אמור להוות שלב נוסף בדרך לרכישת הדירה באופן סופי. בניגוד לדעה הרווחת, מסמכים מקדימים אלו עלולים, לעתים, להיות בעל תוקף מחייב ככל חוזה אחר. סביב נושא זה סבה הפרשה הנידונה.
יש לכם שאלה?
התובעים, בני זוג, פנו אל מתווך על מנת לרכוש דירה. מתווך זה קישר את התובעים עם הנתבע, לו הייתה דירה בבעלות משותפת עם אשתו. בעת זו, הנתבע היה בהליכי גירושין עם אשתו. לאחר שנערך משא ומתן בין התובעים לבין הנתבע, הם חתמו על זיכרון דברים אשר נגע לרכישת הדירה. בנוסף, התובעים העבירו 2,000 דולרים למתווך על חשבון העסקה שעתידה הייתה להתבצע. על פי אחד מסעיפי זיכרון הדברים, הפרת זיכרון הדברים תזכה את הצד המופר בתשלום פיצויים בשיעו של 10% מערך הנכס, כ-50,000 שקלים. סמוך לחתימה על ההסכם הודיע הנתבע לתובעים כי זיכרון הדברים מבוטל עקב סירובה של אשתו לחתום עליו.
טיעוני הצדדים
התובעים טענו כי כי זיכרון הדברים היה מחייב, וכי במסגרתו התחייב הנתבע להשיג את הסכמת רעייתו לתוכן ההסכם. משלא הצליח להשיג את חתימת אשתו, כנטען, הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית. לפיכך, התובעים ביקשו מבית המשפט שיפסוק לטובתם את הפיצוי המוסכם – 50,000 שקלים.
הנתבע, לעומת זאת, טען כי זיכרון הדברים לא היה בעל תוקף מחייב, וכי הוא נחתם כחלק משלב המו"מ למכירת הדירה. לחילופין, הנתבע טען שגם לו היה זיכרון הדברים היה בעל תוקף מחייב, הוא נחתם "תוך התניה שבמקרה ורעייתו לא תסכים למכירת הדירה, ולא תוסיף את חתימתה על גבי זיכרון הדברים או על גבי חוזה שיערך תוך שבוע מיום חתימת זיכרון הדברים, זיכרון הדברים יתבטל מאליו". כמו כן, הנתבע טען כי אחוז הפיצוי שהופיע בזיכרון הדברים נקבע ללא יחס סביר לנזק האפשרי, ולכן ביקש שבית המשפט יפחית מערך הפיצוי, במידה שיחליט לפסוק לטובת התובעים.
ההכרעה
ראשית, השופט בחן האם לזיכרון הדברים היה מעמד מחייב. בעניין זה, השופט הזכיר את הלכת הפסיקה, לפיה, כל עוד זיכרון הדברים עומד בדרישת גמירת הדעת ובדרישת המסויימות – היסודות הנדרשים להיות הסכם מחייב – הוא יהא מחייב, וזאת ללא קשר לכותרתו ("חוזה מחייב", למשל, ולא "זיכרון דברים"). בנוסף, במקרה דנן, סעיף 11 לזיכרון הדברים קבע במפורש שלהסכם מעמד של חוזה מחייב. השופט קבע שעובדה זו הצביעה על התקיימות יסוד גמירת הדעת. כמו כן, נפסק כי בזיכרון הדברים נקבעו כל הפרטים ההכרחיים על מנת למלא אחר דרישת המסויימות. לפיכך, השופט קבע כי לזיכרון הדברים היה מעמד של הסכם מחייב, וזאת למרות טענת הנתבע בדבר אי היות חתימת התובעים על המסמך.
בעניין התנאי המתלה לו טען התובע, השופט הזכיר את ההלכה הקיימת לפיה, על הטוען לתנאי המתלה חובת ההוכחה להתקיימות התנאי. לאור הראיות אשר עמדו לפניו, השופט קבע כי התנאי המתלה לא נקבע בזיכרון הדברים, ואף לא גובה בראיות אחרות.
לבסוף, השופט קבע שבזיכרון הדברים נקבעה תניית פיצויים גורפת, דבר שהצביע על כך שהצדדים לא נתנו דעתם לנזק שאותו צפו מראש. לפיכך, נפסק שיש להפחית את גובה הפיצוי המוסכם ל-4,000 דולרים (בשער היציג של מועד הגשת התביעה, עקב ההשתהות בהגשתה). כמו כן, הוחלט כי הנתבע ישלם לתובעים מחצית מאגרת בית המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך 1,800 שקלים בצירוף מע"מ.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
