בעשורים האחרונים אנו עדים לתופעת "פינוי בינוי" בישראל. הכוונה היא לפינוי קרקע מיושבת והריסת דירות המגורים שעליה, על מנת להקים בניינים חדשים במקומן. מטרת הפרויקט היא לאכלס מספר רב יותר של תושבים בבניינים החדשים, תוך שמירה על תכנון עירוני ושטחים ירוקים. עם זאת, קבלנים רבים מתקשים בהוצאת הפרויקט לפועל, לאור סירוב הדיירים לפנות את ביתם. דוגמא לכך ניתן לראות בפסק הדין דנא.
יש לכם שאלה?
במקרה דנן, הוגשה תביעה לפינוי פולשים במסגרת פרויקט פינוי בינוי. על פי כתב התביעה, התובעת, חברה קבלנית, ביקשה לבנות בית דירות במקומו של בניין מגורים ברמת גן. על מנת לעשות זאת, התובעת נדרשה להגיע לידי הסכם עם בעלי זכויות החכירה הרשומות בבניין המגורים. במסגרת ההסכם נקבע כי בעלי הזכויות יפנו את הדירות הקיימות ובמקומן יקבלו דירה חדשה בבניין שעתיד היה לקום, בנוסף לסכום כסף.
לטענת התובעת, כל בעלי הזכויות הסכימו לקביעה זו, פרט לנתבעים, בעלי הזכויות ביחידה אחת בבניין הקיים. נטען כי לאחר שהנתבעים גילו שהם האחרונים שטרם התקשרו בחוזה עם התובעת, הם שינו דעתם, התכחשו להסכמות שהושגו ונמנעו מלחתום על ההסכם לפינוי דירתם. התובעת טענה שהנתבעים ניסו לקבל תמורה נוספת תמורת הסכמתם וחתימתם ובשל כך נגרמו לה וליתר בעלי הדירות נזקים חמורים. שכן, לא היה ניתן להתחיל בבנייה. משכך, התובעת עתרה לחיוב הנתבעים בחתימה על ההסכם המקורי ולחלופין, נדרש פיצוי בסך 1,500,000 ₪.
בית המשפט ממנה שמאי מטעמו בהסכמת הצדדים
בעקבות החלטה של בית המשפט בהליך קודם, מונה שמאי מכריע שנדרש לקבוע את זכויות הנתבעים על פי הסכומים ששולמו ליתר בעלי הדירות במבנה ובהתאם לאותם מדדים. לדעת הנתבעים, בחוות דעתו של השמאי נפלו מספר טעויות ובית המשפט נדרש לתקנן. שכן, בחוות הדעת לא ניתן ביטוי לגודל המשפחה של הנתבעים, למרות שקריטריון זה נלקח בחשבון לגבי משפחה אחרת בבניין. בנוסף, חוות הדעת התבססה על קיומם של 4 חדרים בדירה, ולא 5. כמו כן, לא ניתן ביטוי לתוספת שטח שהייתה בדירה והשווי שנקבע היה נמוך בהשוואה לקביעות לגבי דיירים אחרים.
דיון והכרעה - הדיירים יפנו את הדירה בתמורה לתשלום כספי ודירה עתידית
בפתח הדיון, השופט קבע שטענותיהם של הנתבעים באשר לטעויות בחוות הדעת לא הוכחו ולכן, הן נדחו. כלומר, נקבע שהערכת שווי הנכס על ידי המומחה, בהתבסס על מספר החדרים וגודל הדירה הייתה נכונה. בנוסף, השופט ציין שלא היה מקום להתחשב בגודל משפחת הנתבעים שמנתה 6 נפשות בדירה של ארבעה חדרים. השופט קבע שמצב זה לא היה בגדר צפיפות חריגה, כפי שנקבע בעניינה של משפחה אחרת, שמנתה 8 נפשות. לכן, לא היה מקום להכליל קריטריון זה בחישוב. בסופו של דבר נקבע כי לא היה מקום להתערב בחוות דעתו של המומחה.
באשר לתוצאה המעשית במקרה זה, השופט קבע שלא היה מקום לדחות את חוות דעתו של השמאי או את התביעה כולה. זאת משום שאם דין התביעה היה להידחות, לא היה מקום למינוי שמאי מומחה מלכתחילה, בהתבסס על הסכמת הצדדים. שכן, בעקבות הסכמה זו הוחלט מה היה שווי הפיצוי שהגיע לנתבעים עבור פינוי דירתם. לטענת הנתבעים, הם לא היו מחויבים לקבל את ההצעה. אולם, השופט קבע שקבלת טענה זו הייתה מרוקנת את ההליך המשפטי ומינוי המומחה מכל תוכן. לא זו אף זו, לו גישתם של הנתבעים הייתה מתקבלת, הדבר היה עולה לכדי חוסר תום לב קיצוני בניהול הליך משפטי. שכן, בית המשפט הורה על מינוי השמאי לאחר ששני הצדדים הגיעו להסכמה לקבל את החלטתו, ומשום שהתובעת הסתמכה על קביעתו בעת ניהול ההליך.
לדעת השופט, לו התובעת הייתה יודעת שהנתבעים יחזרו בהם מהסכמתם לקבל את החלטת המומחה, היא הייתה מכלכלת צעדיה בהתאם, ויתכן שהייתה מגישה תביעה חדשה או פונה לערכאת ערעור. כלומר, השופט הדגיש שלא היה ניתן לקבל את בקשת הנתבעים לסגת מהחלטת השמאי, רק משום שהם לא היו מרוצים מהתוצאה אליה הוא הגיע.
לאור האמור לעיל, הוחלט לקבל את התביעה ולחייב את הנתבעים לפנות את הדירה תמורת תשלום סכום כספי ומתן זכויות בדירה החדשה בבניין שעתיד היה להיבנות. יש לציין שהתביעה לתשלום פיצוי כספי בסך 1,500,000 ₪ נזנחה על ידי התובעים במהלך הדיונים המקדימים ולכן היא לא נדונה בהליך דנן.
.JPG)
.jpg)
