היטל השבחה – האם מוכרים היו חוכרים החייבים בהיטל או ברי רשות בלבד?

היטל השבחה הוא תשלום הנגבה בידי הוועדה המקומית מבעלי מקרקעין אשר ערך נכסיהם עלה כתוצאה מאישור תוכנית חדשה. חשוב לציין כי את ההיטל נדרשים לשלם אלו שהיו בעלי הקרקע ביום אישור התוכנית, אך התשלום בפועל מתבצע בעת מימוש הזכות – כאשר הנכס נמכר לאדם או גורם אחר. לעיתים' מדובר בשנים רבות לאחר מכן. לכן, אין להפריז בחשיבותה של השאלה אימתי נוצרה הזכות הקניינית בקרקע, וכיצד סווגה אותה הזכות. לדוגמה, אדם שהיה חוכר-לדורות בעת אישור תוכנית המשביחה את הנכס יחויב בהיטל השבחה, בעוד שבר-רשות בנכס דומה יהיה פטור מתשלום זה.

יש לכם שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין

פורום מכירת דירה | רכישת דירה

פורום דיני מושבים וקיבוצים

פורום מקרקעין

במקרה שהגיע לדיון בבית המשפט' נבחנה פעולתו של שמאי מכריע מטעמה של אחת הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה. בטרם הוגשה התביעה דנן בידי קבוצת אנשים אשר מכרה נכס, השמאי קבע כי היה על המוכרים לשלם היטל השבחה עת שמכרו את נכסם. כנגד קביעה זו עתרו התובעים. לטענתם, מעמדם בעת אישור התוכנית היה של ברי-רשות, ומשכך, הם לא היו חייבים בהיטל השבחה.

טענות הצדדים

התובעים טענו כי השמאי התעלם מטענתם בנוגע להיותם ברי-רשות ביום אישור התוכנית אשר מכוחה נדרשו לשלם היטל השבחה. בהמשך לכך, נטען כי בהינתן והתובעים לא היו רשומים כחוכרים לדורות ביום בו אושרה התוכנית דנן, הרי שלא היו חייבים בהיטל השבחה. מנגד, הוועדה המקומית טענה כי בטרם אושרה התוכנית אשר השביחה את נכסם של התובעים, התקיים בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל חוזה המבטיח כי באם יפתחו התובעים את הקרקע הרי שיזכו בזכות חכירה לדורות. בהמשך ישיר לכך, נטען כי 4 שנים לאחר מכן, אכן נחתם הסכם חכירה לדורות אשר העניק לתובעים זכות חכירה באופן רטרואקטיבי, קרי, החל מן היום בו עלו על הקרקע – בטרם אושרה תכנית המתאר. לכן, לשיטת הוועדה המקומית, התובעים היו חוכרי הקרקע, ומשכך, חויבו בתשלום היטל השבחה.

דיון והכרעה – התובעים היו פטורים מהיטל ההשבחה

בית המשפט בחן את טענות הצדדים, עיין בפסיקה קודמת ומסר את החלטתו. ראשית, נקבע כי השמאי התייחס במובלע לטענת התובעים בנוגע להיותם ברי רשות, אך קבע כי לא כך היו פני הדברים. צוין כי משהתייחס השמאי לטענה והחליט אחרת, יש לבחון את החלטתו כשלעצמה.

בהקשר זה, בית המשפט קבע כי בהתאם להלכה הקיימת, לא ניתן היה לחייב את התובעים בהיטל השבחה, וזאת משום שביום בו אושרה התוכנית, לא היו בעלי זכות חכירה רשומה בקרקע. בית המשפט הדגיש כי העובדה שנחתם הסכם אשר עתיד היה להעניק לתובעים בחלוף זמן מה זכות חכירה-לדורות, אינה מעלה ואינה מורידה. בהתאם לכך, נקבע כי ביום אישור התוכנית היו התובעים ברי-רשות בקרקע, וככאלה היו פטורים מתשלום היטל השבחה עת שמכרו את נכסם.

ודוק: כבוד השופט הרן פינשטין אשר דן בפרשה זו, ציין בהערת אגב, כי לטעמו התוצאה המשפטית הייתה צריכה להיות הפוכה, אך בשל פסיקת העליון, נאלץ ליתן פסק דין כפי שניתן. לשיטתו של השופט, מבחינה מהותית התובעים אכן היו בעלי הקרקע בעת שאושרה התוכנית, ומשכך היה עליהם לשאת בהיטל ההשבחה. חשוב לזכור, כי דעתו של השופט לעיל אינה מהווה הלכה. הדין הנוהג הינו כי רק בעלי הקרקע מבחינה פורמאלית בעת אישורה של תוכנית, ישאו בהיטל ההשבחה בגין התוכנית, וברוח זו ניתנה ההחלטה גם בפרשה דנן.