שוק הנדל"ן בישראל רווי מתווכים אשר מטרתם לסייע במכירת וקניית נכסים תמורת תשלום דמי תיווך. חוק המתווכים במקרקעין, שנחקק בשנת 1996 הסדיר את שוק המתווכים וקבע מהם תנאי הרישיון לעסוק במקצוע. בנוסף, החוק הגביל את גובה דמי התיווך, מועד תשלומם ומתי קמה הזכאות לקבלם. על פי החוק, רק כאשר הצדדים מתקשרים בהסכם מחייב, קמה למתווך זכאות לקבל דמי תיווך. קרי, עמלה. על כן, במקרים בהם לא ברור האם ההסכם שנחתם בין הצדדים אכן מחייב, עולה לא פעם השאלה האם למתווך קמה זכאות לקבל דמי תיווך . דוגמא לדיון בנושא ניתן לראות בפסק הדין דנא.
יש לך שאלה?
במקרה זה, הוגשה תביעה שבמרכזה עמדה השאלה האם היה על הנתבעת לשלם דמי תיווך מכוח זיכרון דברים שנחתם בינה לבין קונה דירה. על פי כתב התביעה, הנתבעת הזמינה מהתובעות שירותי תיווך למכירת דירתה. במסגרת ההסכם שנחתם במעמד זה, הנתבעת הסכימה לשלם עמלת תיווך לתובעות בעד מכירת הנכס. במהלך ינואר 2004 הנתבעת חתמה על זיכרון דברים עם קונה מיועד לדירה. טופס זיכרון הדברים נמסר לנתבעת על ידי התובעות, ולא נקבעו בו מועדי תשלום או מועד מסירת החזקה בדירה לקונה.
בנוסף, כניסתו לתוקף של זיכרון הדברים הותנתה בהסכמת אשת הקונה. אולם, כמה ימים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, עסקת המכר בוטלה. זאת לאחר שאשת הקונה סירבה לתת הסכמתה. הגורם לסירוב היה בויכוח שהתגלה בין הקונה לבין עורך דין שעבד עם משרד התיווך והחל בהכנת טיוטת חוזה המכר, לאחר החתימה על זיכרון הדברים. משכך, נקבע שזיכרון הדברים לא היה בתוקף. לטענת הנתבעת, עורך הדין מעולם לא הוסמך על ידה להכין את טיוטת החוזה בינה לבין הקונים ואף לא לשלוח מכתבים בשמה טרם החתימה. לטענתה, עורך הדין קיבל לידיו את זיכרון הדברים מהתובעת הראשונה, מתווכת במקרקעין, והיא הזמינה את הצדדים להסכם למשרד, על מנת להיפגש ולדבר, ולא כדי לחתום על חוזה.
אין חובה לשלם דמי תיווך בהיעדרו של חוזה מחייב
לאחר שמיעת טיעוני הצדדים, השופט החליט לדחות את התביעה. הוא פסק שזיכרון הדברים כלל תנאי מתלה לקיומו של חוזה. הכוונה הייתה לקבלת הסכמתה של אשת הקונה טרם מתן תוקף לעסקה. לדעת השופט, כל עוד אשת הקונה לא נתנה הסכמה לרכישת הדירה, לזיכרון הדברים לא ניתן כל תוקף משפטי מחייב. אשת הקונה הופיעה כעדה מטעם ההגנה והדגישה שמעולם לא נתנה הסכמה לרכישת הדירה. היא טענה שסלדה משכונת המגורים בה נמצאה הדירה ומהנכס עצמו, ועדותה נמצאה אמינה על ידי השופט.
יתרה מזאת, השופט פסק שמעדות אשת הקונה עלה שהיא מעולם לא מינתה את עורך הדין להיות בא כוחה לגבי תנאי החוזה ולא נתנה לו את הסכמתה לרכישת הדירה. בנוסף, השופט דחה את טענת התובעות לפיה כוונת הקונה הייתה לרכוש את הדירה לבדו והתניית העסקה בהסכמת אשתו נעשתה על מנת לחלוק לה כבוד.
השופט ביסס את החלטתו בעניין זה על עדות הקונה, אשר שב וחזר על כוונתו לרכוש את הדירה לאחר קבלת הסכמה מאשתו, ועל חשיבות דעתה בעיניו. על כן, השופט קבע שהתנאי המתלה שנקבע בזיכרון הדברים לא התקיים. לאור זאת, התוצאה הייתה שלזיכרון הדברים לא ניתן תוקף ומשכך, התובעות לא היו זכאיות לדמי תיווך.
יתרה מזאת, נקבע שהתובעות סייעו לקונה למלא את זיכרון הדברים. פעולה זו אסורה על פי סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 והסנקציה על ביצועה הינה שלילת דמי התיווך. לא זו אף זו, השופט קבע שבמסירת זיכרון הדברים כשלעצמו לצדדים היה בכדי הענקת סיוע משפטי אסור על פי החוק. לכן, גם לו היה נקבע שזיכרון הדברים היה בעל תוקף מחייב, הרי שפעולת התובעות בעריכתו הייתה בניגוד לחוק, לקביעת השופט. לפיכך, גם במקרה בו הזיכרון היה תקף, הייתה נשללת זכאות התובעות לדמי תיווך. בסופו של יום, התביעה נדחתה והתובעות חויבו בתשלום הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דין הנתבעת.
.jpg)
