סעיף 44 לפקודת הנזיקין, מגדיר מהי עוולת המטרד ליחיד. העוולה מתמקדת בהשפעת ההתנהגות המזיקה על שימוש הזולת במקרקעין השייכים לו. היסוד הדומיננטי בעוולה הינו האינטרס המוגן של בעל המקרקעין. בבחינת סבירות ההפרעה מושם דגש על חיי אלו שסובלים ממנה. עוולה נזיקית זו נשאבה מהמשפט המקובל, שבו האחריות לנזק מבוססת על רשלנות המזיק, תוך בדיקת האמצעים הסבירים למניעת המטרד.
יש לכם שאלה?
במקרה שלפנינו, הנתבעת הייתה חברה שעסקה בבניין בנייני מגורים ובמכירתם לרוכשים פוטנציאליים. התובעת הייתה לקוחה של החברה, אשר רכשה ממנה דירה. לאחר קבלת הדירה, התובעת גילתה כי בדירה היו קיימים מטרדי רעש, אשר הגיעו מחדר המכונות בבניין וממכוניות איסוף האשפה, וכן מטרדי ריח מחדר האשפה. בעקבות מפגעים אלו, התובעת פנתה אל הנתבעת והתלוננה בפני נציג החברה. בקשותיה של התובעת לא נענו, ולכן, היא החליטה להגיש תביעה זו לפיצויים כנגד הנתבעת בגין ירידת ערך הדירה ובגין נזק לא ממוני שנגרם לה.
טיעוני הצדדים
בכתב התביעה התובעת טענה כי הנתבעת מכרה לה דירה ובה ליקויי רעש וריח, שלא הייתה יכולה לגלותם קודם לכניסתה לדירה. כמו כן, התובעת ציינה כי מטרדי הרעש עלו על הרף שנקבע בחוק, וכי הם חדרו לכל חלקי הדירה. יש לציין כי התובעת צירפה חוות דעת של מומחה לאקוסטיקה שתמך בטענותיה. לדבריה, על הנתבעת היה לסלק את המטרדים מכיוון שהתרשלה בתכנון הדירה, ומכיוון שלא הזהירה את התובעת לגבי המטרדים בעת רכישת הדירה.
המשפט נדחה בכדי לאפשר לנתבעת לבדוק את המטרדים שלהם טענה התובעת. יש לציין כי הנתבעת המציאה בפני בית המשפט חוות דעת של שמאי מקרקעין אשר קבעה כי דרגות הרעש פחתו, כי הדירה נמכרה מלכתחילה במכיר נמוך וערכה לא ירד בעקבות המטרדים. המומחה שבית המשפט מינה בכדי לבחון את המטרדים קבע כי היו קיימים מטרדי רעש ומטרדי ריח, גם לאחר דחיית המשפט.
המחלוקות בין הצדדים
השופט דן בכמה שאלות שעלו בפניו. ראשית נדונה שאלת אי הגילוי הפרטים שלעיל במשא ומתן לקראת כריתת החוזה בין הצדדים. השופט הסתמך על תצהיר עד מטעם התובעת, אשר טען כי במהלך המשא ומתן הנתבעת לא הציגה בפני רוכשי הדירה הפוטנציאליים את העובדה שמחיר הדירה היה נמוך יותר בגלל מיקומה מעל חדר המכונות או חדר האשפה. בעקבות ממצאים אלו, נקבע כי התובעת לא הייתה צריכה לצפות את המטרדים האמורים.
לאחר מכן, השופט דן בטענת הנתבעת כי מחיר הדירה הושפע מהיותה מעל לחדר האשפה ולחדר המכונות. בעניין זה נמצא כי נתוני הדירה היו נמוכים ביחס לדירות אחרות שנמצאו באזור, וכי הנתבעת נתקלה בקושי במכירת הדירה, אשר השפיע על מחירה הסופי. על כן, השופט דחה טענה זו של הנתבעת.
שלישית, נדונו מטרדי הרעש. בפני בית המשפט הוצגו שלוש חוות דעת של מומחים לאקוסטיקה. לאור מכלול הנתונים, נקבע כי התובעת הוכיחה את קיומם של מטרדי רעש, מכיוון שהייתה חריגה של כמעט פי עשרה מהתקן הקבוע בחוק, ומכיוון שלא חל שיפור של ממש במטרדים אלו גם בתקופה שלפני המשפט.
בנוגע למטרדי הריח, השופט לא קיבל את טענת הנתבעת לפיה גם אם היה קיים מטרד ריח, היה זה מטרד סובייקטיבי. נקבע כי המדד למטרד ריח הינו אובייקטיבי, מכיוון שהאדם הסביר סולד מריח של אשפה ומתרחק ממנו ככל האפשר. לפיכך, נקבע כי התובעת הוכיחה גם את קיומו של מטרד הריח.
הנזק
בנוגע לנזק שנגרם לתובעת, השופט קבע כי היה ראוי לפסוק סכום חד פעמי שכלל את כל מרכיבי הפיצוי בגין ביצוע תיקונים בדירה; בגין קבלת הסכמת וועד הבית לביצוע תיקונים אלו; בגין הקטנת נפח הדירה בעקבות הבידוד שהיה צריך לעשות בה ובגין ירידת שוויה. בנוגע לנזק הלא ממוני, השופט מצא שלאור התקופה הארוכה שבה התובעת נאלצה לסבול את מטרדי הרעש והריח, הסכום הנתבע היה סכום סביר.
.jpg)
.jpg)
.JPG)
