סכסוכים בין שוכרים ומשכירים מגיעים תדיר לבתי המשפט. לעיתים, הסכסוך נובע מסירובו של השוכר להתפנות מהמקום, עקב דרישה לפינוי המושכר טרם סיום החוזה או בשל איחור וסירוב לשלם שכר דירה. עם זאת, לא אחת נקבע שאי תשלום שכר הדירה הינו מוצדק. שכן, הלכה למעשה, המשכיר הוא שהפר את החוזה לראשונה ובשל כך נשללה זכאותו לתשלום הכספים. דוגמא לכך ניתן לראות בפסק הדין דנא.
יש לכם שאלה?
במקרה זה, הוגשה לבית המשפט תביעה לפיצוי כספי. על פי כתב התביעה, במהלך שנת 1998, הנתבעת חתמה על חוזה שכירות לשכירת מבנה תעשייה. במסגרת החוזה הוסכם שדמי השכירות יהיו 1,730 דולר עבור כל חודש. במהלך שנת 2002 נמכרו שטחים אלו לתובעת, בכפוף להסכם השכירות. כלומר, התובעת רכשה את הנכס המושכר אך תוקפו של חוזה השכירות לא פג. הנתבעת יודעה על עסקת מכר המקרקעין על ידי נציג מטעם התובעת. בשל העסקה, הנתבעת נדרשה לשלם לתובעת את דמי השכירות החל מיום 16.08.02, מועד העברת החזקה בקרקע. זאת במקום לשלם לחברה שהחזיקה בשטחים בעבר.
תביעה בגין הפסקת תשלום דמי שכירות
ביום 1.12.02 הגישה התובעת תביעה לפינוי הנכס בטענה שהנתבעת הפסיקה לשלם את דמי השכירות, בניגוד לתניות החוזה. משכך, התובעת דרשה פיצוי בסך 112,833 ₪. בנוסף, התובעת דרשה מהנתבעת לפצותה בגין הנזקים שנגרמו עקב ביטול הסכם השכירות, לאחר שהכספים לא שולמו. סך הכול, התובעת תבעה 281,477 ₪.
מנגד, הנתבעת טענה שהתובעת נכנסה לנעליה של החברה הקודמת שהשכירה לה את השטח וניהלה איתה משא ומתן. נטען כי אותה חברה לא גילתה לנתבעת שחלק מהמושכר נבנה ללא היתר ולכן האחרונה נאלצה לעזוב את המקום, לאחר שלא קיבלה רישיון לניהול עסק. בנוסף, נטען שהתובעת הייתה מודעת לבעיות שעלו בין החברה המשכירה לנתבעת, אך הראשונה עשתה ככל שביכולתה על מנת שלא למלא את ההתחייבויות בנוגע למושכר. זאת על מנת להוזיל את מחירו. על כן, הנתבעת טענה שדרישת התובעת לקבל את דמי השכירות הייתה שלא בתום לב ושלא בדרך מקובלת ובניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים. כמו כן, הנתבעת הגישה תביעה שכנגד, בה נתבעו פיצויים בגין נזקים שונים שנגרמו לה עקב סגירת העסק במושכר לאור היעדרו של היתר בנייה כחוק.
דיון והכרעה - התביעה נדחית בשל רשלנות המשכיר
לאחר שמיעת העדויות השונות, השופט החליט על דחיית התביעה. לא זו אף זו, הוא חייב את התובעת בתשלום פיצויים לנתבעת. ראשית, נקבע כי החברה הראשונה אשר השכירה את השטח לנתבעת הפרה את חובת הגילוי שהוטלה עליה במהלך המשא ומתן ובעת ביצוע החוזה. שכן, החברה לא גילתה לנתבעת שחלק מהמקום נבנה ללא היתר בנייה כחוק. בנוסף, החברה ביצעה מספר תרמיות נוספות, אך השופט הדגיש שאותן לא היה ניתן לזקוף לחובת התובעת. זאת משום שהתובעת לא הייתה בגדר שלוח של החברה.
לאחר מכן נקבע שבעת ביצוע עסקת המכר, התובעת ידעה על מכירת מבנים ללא היתר בנייה, לרבות המושכר נשוא התביעה. בנוסף, נפסק שהתובעת ידעה שהחברה השכירה את המושכר לנתבעת, ולא גילתה לה שהוא נבנה ללא היתר. כלומר, נקבע שהתובעת ידעה על הפרת חובת הגילוי. למרות זאת, היא הסכימה לרכוש את הנכס, ונכנסה לנעליה של החברה בכל הנוגע לחוזי השכירות. לאחר מכן, כאשר הנתבעת גילתה על היעדר רישיון הבנייה, היא דרשה מהתובעת את תיקון הפגם. אולם, נציגה של התובעת סירב לעשות זאת ובכך הוא הפר את חוזה השכירות, לקביעת השופט. לכן, מאחר שנקבע שהתובעת היא שהפרה את חוזה השכירות לראשונה, עמדה לנתבעת זכות קבלת סעדים בגין ההפרה. לאור האמור לעיל, השופט דחה את התביעה המקורית וקיבל באופן חלקי את התביעה שכנגד והורה לתובעת לשלם פיצוי בסך 817,889 ₪ לנתבעת.
.jpg)
.jpg)
.JPG)
