בבתים משותפים קיימים שטחים המוגדרים כ"שטח משותף" – שטחים אשר שייכים לכלל הדיירים כאחד. לצד אותם השטחים קיימים גם שטחים המצויים בבעלות ספציפית של דייר כלשהו – דירות המגורים והשטחים אשר הוצמדו אליהן בהסכם המכר, חניות, שטחי גג וכדומה. פגיעה ברכוש המשותף עשויה לגרור פגיעה בערכה של כל אחת מהדירות אשר מצויות בבניין שרכושו המשותף נפגע. באם ירידת ערך כזו אכן מתרחשת, הדיירים יכולים לתבוע את נזקם באופן פרטני, או להסמיך את נציגות הבית המשותף (מעין אסיפה כללית של דיירי הבניין, אשר יכולה לשמש אישיות משפטית) לתבוע בשמם.

 

יש לכם שאלה?

פורום בתים משותפים

פורום ליקויי בניה

פורום מקרקעין


להלן מקרה אשר נדון בבית משפט השלום בפתח תקווה, ובמסגרתו נבחנו מספר סוגיות, כאשר ירידת ערכו של הרכוש המשותף הייתה אחת מהן. בין הצדדים הוסכם שהפרשה החלה כאשר בית משותף הוקם בעיר לוד, בסמוך מאוד לתוואי נחל גזר. בשנת 1998 הדירות נמסרו לרוכשים והללו עברו להתגורר במקום. בחלוף זמן מה, הרוכשים הבחינו שנוצרו בעיות סחף בחלקו של הרכוש המשותף הקרוב לתוואי הנחל, וחלק מהקרקע שקעה. הרוכשים חששו כי חלק מהחצר המשותפת הכוללת חניות ושביל גישה יקרסו ויתמוטטו אל תוואי הנחל אשר הלך והתקרב. בשל כך, הרוכשים פנו לחברה אשר בנתה את הבניין וזו ביצעה גידור של האזור אשר היה מועד לפורענות. נטען שהגידור הקטין את שטח הרכוש המשותף וגרע 3 חניות מתוך 15 שהובטחו לרוכשי הדירות בהסכם המכר. לאחר זמן מה, חברו שתיים מן המשפחות שטענו כי חניותיהן נחסמו לנציגות הבית המשותף. זאת לטובת הגשת תביעה לפיצויים בעבור ירידת ערך נכסיהם.


טענות הצדדים


לטענת התובעים, בהתאם להסכם המכר דיירי הבניין היו זכאים ל-12 חניות אשר הוצמדו ל-12 הדירות בבניין, לצד 3 חניות אשר סווגו כרכוש משותף. בפועל, לאחר גילוי בעיית הסחף, נותרו רק 12 מהן זמינות לשימוש. נוסף על כך, נטען כי שטחה של החצר אשר הובטח בהסכם המכר, היה גדול יותר משטחה של החצר שעמדה לרשות הדיירים הלכה למעשה. לטענת התובעים, מצב עניינים זה נוצר כתוצאה מתכנון לקוי של החברה המבצעת, אשר טמנה ראשה בחול נוכח העובדה שתוואי הנחל הקרוב היה עשוי לגרום לבעיות סחף. לשיטתם של התובעים, היה על הנתבעים למצוא פתרונות הנדסיים לבעיית הסחף, אותה יכלו לצפות, ומשלא עשו כן התרשלו בתפקידם.


מנגד, הנתבעת, החברה המבצעת, טענה מספר טענות. ראשית, נטען כי הבניה בוצעה על פי היתר בניה שניתן מאת מוסדות התכנון, ואם הללו לא צפו את בעיית הסחף, כיצד יכלה הנתבעת לצפות בעיה כזו? שנית, החברה טענה ששקיעת הקרקע היוותה אי התאמה בלתי יסודית בין הנכס לבין הסכם המכר, ותקופת הבדק לעניין אי התאמות מן הסוג הזה חלפה עברה לה. לכן, לשיטתה של הנתבעת, מן הראוי היה לפטור אותה מהאחריות לנזקים. שלישית, הנתבעת טענה כי היה ניתן להחנות שתי מכוניות נוספות בסמוך לגדר על אף הבעיה. לחיזוק טענה זו הוגש תצלום כראיה.


בית המשפט – נגרמה ירידת ערך לרכושם של התובעים


השופט בחן את עדויות הצדדים, סקר את הסכם המכר ואף מינה מומחה מטעם בית המשפט בטרם נתן את פסק דינו. נקבע כי הנתבעת ידעה על בעיית הסחף אשר הייתה עלולה להיגרם כתוצאה מהקרבה לתוואי נחל גזר. השופט ציין כי תוכנית להטיית תוואי הנחל הייתה תלויה ועומדת בפני הרשויות, כאשר הנתבעת בעצמה ניהלה דין ודברים בנוגע להוצאת התוכנית אל הפועל. עוד נקבע כי לא דובר באי התאמה בלתי יסודית בין הנכס להסכם המכר, אלא בהתרשלות הנתבעת בתכנון המקום. בית המשפט קבע כי התובעים היו זכאים למספר מסוים של חניות, ולחצר בגודל מסוים, אך בפועל הנתונים שהובטחו בהסכם המכר לא התקיימו והסיבה לכך הייתה רשלנותה של הנתבעת. השופט אף הדגיש כי העובדה שניתן היתר בנייה לתוכנית שהגישה הנתבעת, לא הייתה יכולה לפטור את האחרונה ממציאת פתרונות כלשהם לבעיית הסחף אשר הייתה ידועה ומוכרת. לבסוף, השופט נעזר בחוות דעתו של מומחה ופסק כי על הנתבעת לפצות את התובעים ב-$10,000 בגין ירידת הערך שנגרמה לנכסיהם.