כאשר בניין דירות נרשם כבית משותף, כל אחת מהדירות נרשמת במרשם המקרקעין על שם בעליה, לרבות השטח שהוצמד לה, ובנפרד מיתר הדירות. הרישום מאפשר לבעל הנכס להגן על זכויותיו ולהעביר אותם ליורשיו ולרוכשים עתידיים. טרם הרישום, על אחד מבעלי הדירות מחזיק בחלק לא מוגדר בבניין. לא פעם, כאשר נערך תהליך רישום של בית משותף, מתעוררות שאלות באשר לאופן חלוקת השטח. דוגמא לכך ניתן לראות בפסק הדין דנא.
יש לכם שאלה?
במקרה דנן, הוגשה תובענה בה בית המשפט התבקש להורות על הצמדת חניה לדירת המבקשים. על פי כתב הנטען בבקשה, המבקשים רכשו דירה בתל אביב. לדירה הוצמדה חניה בבניין, שסומנה כ-כג'. במהלך מרץ 1997, המבקשים קיבלו לידם את החזקה בדירה ובחניה. במהלך שנת 1999, נרשם הבניין כבית משותף. לצורך כך, המבקשים התבקשו לאמת מידע בקשר לזכויותיהם בבניין, לפיו החניה שהוצמדה לדירתם הייתה שונה מהחניה בה החזיקו בפועל. בשל כך, המבקשים סירבו לחתום על מסמכי הרישום, עד לאחר תיקון הטעות.
אולם, הטעות לא תוקנה. במהלך שנת 2006, דיירים אחרים בבניין הודיעו למבקשים כי רכשו דירה ואת החניה שהוחזקה על ידם, ולכן ביקשו לפנותה. אז, הסכימו המבקשים לחתום על שטר מכר לפיו החניה שהוצמדה לדירתם הייתה כפי שהופיעה במסמכי רישום הבית כמשותף – חניה ט'. קרי, החניה שלא הוחזקה על ידם בפועל. בעקבות זאת, המבקשים הגישו את הבקשה דנן לשינוי רישום החניה שהוצמדה לדירתם.
טיעוני הצדדים - כיצד הוגדרה זהות החניה בעת רכישת הדירה?
לטענת המבקשים, בזמן שרכשו את הדירה והחניה, הבניין לא היה רשום כבית משותף. לכן, זהות החניה שנרכשה לא הוגדרה במדויק. עם קבלת הדירה, קיבלו המבקשים את החניה שסומנה כ-כג'. יתרה מזאת, עורך הדין שערך את מסמכי רישום הבניין כבית משותף אישר כי זו הייתה החניה שהוצמדה לדירה. לטענת המבקשים, החלפת החניה נעשתה על ידי מוכרי הדירה, עקב הפסד האחרונים בתביעה שהוגשה נגדם בגין ליקויי בנייה.
על כן, כאשר המבקשים גילו את ההחלפה, הם סירבו לחתום על שטר המכר לרישום הזכויות ורק בשל המצב המשפטי שנוצר עם הדיירים החדשים, הם שינו דעתם. בנוסף, נטען כי המשיבים – רוכשי הדירה בבניין, לא ביררו את מצב הזכויות בחניה. לכן, הם לא היו תמי לב בזמן שרשמו את זכויותיהם בחניה שסומנה כג'. משכך, המבקשים טענו כי זכותם בחניה גברה על זכות המשיבים מכוח הוראות חוק המקרקעין.
מנגד, המשיבים טענו כי על פי מסמכי הרישום של הבית, חניה כג' היא שהוצמדה לדירתם. לטענתם, רק לאחר רכישת הדירה וקבלת ההחזקה בה, התברר להם כי המבקשים עשו שימוש בחניה זו. לכן, הם דרשו מהם לפנותה ורשמו את זכויותיהם בחניה בתום לב. לטענת המשיבים, המבקשים לא נקטו בכל פעולה להגנה על זכויותיהם טרם להגשת התובענה דנן. משכך, גם אם ימצא שחניה כג' הובטחה למבקשים טרם רישום הבית כמשותף, זכותם של המשיבים גברה מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.
דיון והכרעה - הבקשה מתקבלת, הרישום ישונה והחניה תוצמד לדירה
לאחר שמיעת טיעוני הצדדים, השופט החליט לקבל את הבקשה. לפסיקתו, בחוזה מכר הדירה שנחתם בין המבקשים למוכרים לא הייתה הסכמה בדבר מיקום החניה שתוצמד, והדבר הושאר לשיקול דעת האחרונים. אלו ייעדו את החניה שסומנה כ-כג' למבקשים. חיזוק לקביעה זו נמצא בדברי עורך הדין שערך את רישום הבניין כבית משותף, וקיבל מידי המוכרים מסמכים על הצמדות החניות. בנוסף, במהלך השנים המבקשים עשו שימוש בחניה זו. אולם, במהלך שנת 2006 הם חתמו על שטר מכר לפיו החניה שהוצמדה לדירתם הייתה אחרת.
בחתימה זו היה ניתן לראות כויתור על זכותם, לכאורה. עם זאת, לפסיקת השופט, חתימת המבקשים לא נעשתה מתוך ויתור על החניה אלא עקב רצונם לרשום את זכויותיהם ורק לאחר שעורך הדין שערך את הרישום הבטיח להם כי יוכלו לתבוע את זכותם לחניה כג' למרות זאת. כלומר, למבקשים הייתה זכות להצמדת חניה כג' לדירתם.
לאור זאת, השופט קבע שהלכה למעשה, הרישום בפנקס המקרקעין עליו הסתמכו המשיבים טרם רכישת הדירה היה שגוי. על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, על מנת שזכות המשיבים ברישום הזכויות בחניה תגבור על זכות המבקשים, למרות הטעות, היה על הראשונים להוכיח כי ההתקשרות והרישום בפנקס נעשו בתום לב. אולם, השופט קבע שהמשיבים ידעו על השימוש שעשו המבקשים בחניה שסומנה כג' ועל זכויותיהם הנטענות בנכס. למרות זאת, הם לא פעלו לבירור העניין ומשכך, לא התקיימה דרישת תום הלב במשיבים. בסופו של יום, התובענה התקבלה והשופט הצהיר כי המבקשים היו זכאים להצמדת חניה כג' לדירתם במסמכי רישום הבניין כבית משותף.
.jpg)
.jpg)
.JPG)
